皆さんこんにちは。葛西・西葛西のマンション研究家の千原和博です。
私は、マンションの『価値』において、『世帯数』が最も重要であると考えています。
では、なぜ「世帯数」が最も重要なのかを説明したいと思います。
なぜ『世帯数』が最も重要なのか
なぜならば、マンションにおいて最も重要なのは「管理」だからです。
あれっ、「世帯数」じゃないの？
実は「管理」と「世帯数」はほぼイコールなのです。なぜならば、「世帯数」が多ければ多いほど「管理費」と「修繕積立金」がたくさん集まります。例えば管理費が1万円だとすると、30世帯のマンションだと毎月30万円しか集まりません。管理人さんにお支払いするお給料、掃除する会社やスタッフさんにお支払いするお金など30世帯のマンションの場合は、かなり収支が厳しくなるので、常駐ではなく隔日になったり、掃除の頻度を減らしたり、場合によっては管理人や掃除スタッフを失くす必要があります。
一方、300世帯のマンションの場合は、管理費が同じ1万円とした場合、毎月300万円集まります。管理人さんを数人雇っても、掃除する会社に依頼したりスタッフを数人雇ったとしても、毎月の収支にかなり余裕があります。
実際に、14年間色々なマンションを見続けていますが、世帯数が多いマンション（特に200世帯以上のマンション）の場合、築年数が50年近く経っているマンションでも、敷地内やエントランス、その他の共有部分などいつも綺麗な状態のマンションが多いです。※ちなみに、私が現在住んでいるマンションは築年数約50年です。毎朝、お掃除のスタッフ5〜6人で掃除してくれているので、敷地内はいつも綺麗で、ゴミひとつ落ちていません。
逆に世帯数が少ないマンションの場合、築年数は新しくても、管理が行き届いていないマンションが多く見受けられます。外観は綺麗だけど、敷地内が汚れていたり、エントランスにチラシなど散らばっているようなケースもあります。
もっと重要なのが、修繕積立金です
管理費も重要ですが、もっと重要なのが「修繕積立金」です。
なぜならば、マンションの価値は、「住めること」が大前提だからです。
駅から遠くても、間取りが悪くても、住環境が悪くても、マンションの価値が『０(ゼロ)』になることはありません。
ただし、住めなくなった場合は、当然に自分も住むことができないし、人に賃貸して家賃収入を得ることもできない、そして売却することもできなくなります。
では、住めない状況とはどんな状況かというと、マンションが倒壊したり傾いたりしてしまう状況でしょう。
しかし、マンションの歴史上、大正15年（1926年）から建築された同潤会アパート（1926年上野下アパート、1927年青山アパート、1929年江戸川アパート等々）から約100年近くの歴史となります。
過去１００年近いマンションの歴史の中でのなかで、分譲マンションが倒壊したりして住めない状態（資産価値ゼロ）になってしまったマンションを私は知りません。※もしあったらゴメンなさい。
私は、地震や洪水・津波などの天災で人が住めなくなるようなことは、あまり現実的ではないと思っています。。※今後、直下型の大地震などが発生した場合などは分かりませんので、ご了承ください。
予想できない天災などはともかく、マンションにおいて住めなくなってしまうような状況はというと、マンション内のライフライン、すなわち「配管」の問題です。
「配管」は「消耗品」です。建物は大丈夫だとしても、「配管」が破裂したり壊れてしまったら、水が使えなくなります。水が使えないと、ご飯が炊けません。お風呂も入れません。最悪なのはトイレも流せなくなることです。
そうすると、住めなくなるし、人に貸すことも出来ない、売却することも出来ない状態になってしまいます。
ただし、「配管」はあくまでも「消耗品」です。
新品に交換することができれば、また数十年間は生活すること（価値を維持すること）ができます。要は「配管」等の消耗品さえ交換することができれば生活し続けること（価値を維持し続けること）ができるということです。
ただし問題は、「配管」を交換するにはお金が掛かります。しかも、建物全体の「配管」を交換するとなると、数千万円～億単位のお金がかかってしまいます。
そうです。皆さんが毎月支払っている『修繕積立金』です。この『修繕積立金』こそが、皆さんの大切な資産（マンション）を守るために最も必要なポイントなのです。
なので私は昔から、皆さんにこう言っています。
「マンションは１に管理、２に管理、３,４も管理、５も管理」
だからマンションは「世帯数」が重要なのです
「管理費」と同じように、「修繕積立金」も同じです。
「修繕積立金」が毎月１万円だとしたら、30世帯のマンションだと、毎月30万円、1年で360万円、10年でも3600万しか貯まりません。これでは、数十年後に必ず訪れる「配管問題」を乗り越えることはかなり困難となります。※積立金が足りなければ、住人（所有者）の皆さんでお金を出し合うしかありません。しかし、問題はかなりの高額になるので、お金を出せる人と、出せない人が必ずでてきます。一人でもお金を出せない人がいると、工事を進めることができない。すなわち住むこと（貸すことも・売ることも）が出来なくなってしまうのです。※一番の問題は、お金を出せる人たちと、出せない人たち（出したくない人も含む）の争いになってしまうケースです。
一方、300世帯のマンションの場合、30世帯の10倍ですから、集まる金額も10倍ですので、10年間だと3億6000万円という大きな金額が貯まるわけです。
もちろん、当然に建物の規模も10倍ですので、「配管」交換工事（修繕全般）に掛かる費用も増えることになります。
しかし、工事費用は10倍にはなりません。
スケールメリットがあるので、工事費用をかなり大幅に削減することができます。
だから、マンションは世帯数が多くなれば多くなるほど「管理費」や「修繕積立金」に余裕ができ、安定した『管理』が行き届いた優良（資産価値の高い）なマンションとなるのです。
というわけで、私はマンションの『価値』と『世帯数』は、ほぼイコールであると思っています。
なので、私はマンションを評価するにあたり、駅からの距離、築年数、住環境、などよりも『世帯数』を重要視しています。
私が葛西・西葛西のマンションが大好きな理由
「私が葛西・西葛西のマンションが大好き」というよりも
私の大好きな『世帯数が多いマンション』が葛西・西葛西にとても多いということです。
私は、葛西・西葛西は正にマンション天国だと思っています。
東京都内で、世帯数が200世帯を超える大型マンションがこんなにたくさんあるエリアは他にはありません。※もしあったらゴメンなさい。その場合は教えてください。
しかも、200世帯を超える大型マンションで、駅近(10分以内)のマンションがこんなにたくさんある街はないはずです。※もしあったら本当にゴメンなさい。
コンドミニアム葛西、シティコープ西葛西、バーム西葛西、葛西住宅、グリーンヒル、中葛西スカイハイツ（200世帯弱）、宇喜田住宅、ビューハイツ、清新北ハイツ、小島スカイハイツ。そして、近年ではガーデンズにレジデント、リビオシティ西葛西親水公園（駅11分）、等々の最高に素晴らしいマンションがこんなに勢ぞろいしているエリアなんて他には絶対ないと私は思っています。※もしあったらスミマセン。
注：世帯数が少ないマンションが絶対にダメだという訳ではないのでご承知おきください。あくまでも私の個人的な考え(好み)であることをご理解ください。
